상가 임대료와 보증금, 상한 주기와 폭을 알아보자(환산보증금 확인)

오프라인 매장을 운영하는 자영업자분들이라면 상가임대료와 보증금 상승에 대해 민감하시죠.

연 5%의 한도 내에서 임대료와 보증금 인상을 요구할 수 있다‘라는 표현에는 다양한 상황이 있을 수 있습니다.

자영업하시는 사장님 본인이 계시는 상가 보증금, 월세, 지역, 임대차 계약 조건에 따라 이 표현이 적용되는 경우는 다를 수 있습니다.

이 글에서는 상가임대인이 어떤 주기와 폭으로 임대료와 보증금을 올릴 수 있는지, 임차인이 선택할 수 있는 권리는 무엇인지 대한 내용을 정리해보았습니다.


임대인이 요구 가능한 임대료/보증금 증액 상한선은?

상가임대차법에 따라 임대인의 임대료/보증금 인상 요구 폭과 주기는 보통

‘임대인은 연 5%의 한도 내에서 임대료와 보증금의 인상을 요구할 수 있다’고 표현합니다.

여기서 헷갈리면 안되는 것이, 1년에 한 번 씩 올릴 수 있다는 말이지 계약 후 3년만에 재계약을 해도 인상 한도는 5%라는 사실입니다.

즉, ‘연 5%‘라는 의미라기보다는 ‘1회 5%‘가 더 맞는 표현입니다.

무슨 말이냐 하면, ‘3년 만에 재계약을 하면서 그동안 매년 올리지 못했던 임대료/보증금을 매년 5%씩 인상했을 금액만큼 한꺼번에 올린다’는 것은 안된다는 뜻입니다.

재계약을 앞두신 사장님이라면, 이 부분을 염두에 두시고 상승분을 확인하시면 좋겠습니다.


인상폭 제한이 없는 상가가 있다?

법적으로 1회 5% 임대료와 보증금 인상 대상 상가에는 생소한 조건이 하나 있습니다.

그것은 바로 ‘환산보증금 범위 내 상가‘라는 것인데요.

환산보증금이란, 보증금에 월세의 100배한 금액을 더한 금액을 의미합니다.

[환산보증금=보증금+(월세X100)]

환산보증금은 서울 9억 원 이하, 부산광역시 등 6억 9000만 원 이하, 제주특별시 3억 7000만 원 이하 등으로 지역마다 그 기준을 달리 정하고 있습니다.

즉, 내가 서울 상가에서 자영업을 하고 있다면 내가 계약을 한 상가가 9억원 이하일 때 1회 5% 인상폭 제한 적용을 받을 수 있다는 뜻입니다.


환산보증금 초과 상가는 인상폭 제한이 없나?

환산보증금 초과 상가는 보증금과 월세가 큰 상가를 의미할텐데요.

이러한 상가에 대해서는 ‘(임대차 계약) 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 보증금의 증감을 청구할 수 있다‘(상가입대차법 제10조의2)라고만 규정되어 있습니다.

증액 상한선에 대한 내용이 없음을 확인할 수 있습니다.(ㅎㄷㄷ)


임대인이 상승을 요구해도 임차인은 거절할 수 있다

임대인에게는 연간 5%의 한도 내에서 1년에 한 번씩 임대료와 보증금을 올릴 수 있다’는 법이 있다면

임차인에게는 임대인의 증액 요구를 거절할 수 있는 권리가 있습니다.

임대료 보증금 인상은 임대인과 임차인의 합의 하에 가능한 것이고 만약 요구를 임차인이 거절하는데 인상을 하고 싶은 임대인은 소송으로 가야만 합니다.

이는 환산보증금 기준 여부에 상관없이 적용되는 권리이므로 환산보증금이 초과하는 상가라고 해도 무리하게 인상을 요구할 수는 없는 것이겠지요.

보통 계약을 갱신할 때 임대인이 임대료와 보증금을 증액하는 경우가 많은데, 이는 계약 갱신과는 별개입니다.

계약 갱신권을 사용하면서 증액 요구는 거부할 수 있다는 의미가 됩니다.

하지만 만약 최초 계약일로부터 10년이 지나 더 이상 계약갱신요구권을 사용할 수 없는 임차인이 증액 요구를 거부할 경우 임대인은 계약을 하지 않으려고 할 것이니 임대차 계약이 이루어지지 않을 것입니다.